UNSER SERVICE
Werkvertrag
Rechtliche Aspekte & Grundlagen
- Werkverträgen für Unternehmen
- Mängel und der Rücktritt vom Werkvertrag
- Der Widerruf eines Werkvertrages
- Wichtige Regelungen zum Kostenvoranschlag
- Die Abnahme des erstellten Werkes
- Werklohn & Abschlagzahlungen
- Mängel – Ansprüche und Rechte bei Mängeln
- Konflikte im Rahmen des Werkvertrags
- Bauwerkverträge – Spezialregelungen
- Verbraucherbauvertrag
Werkverträge für Unternehmen
Der Werkvertrag entstammt dem Privatrecht. Darin vereinbaren zwei Parteien im Zuge der Vertragsfreiheit das Erbringen einer gegenseitigen Leistung. Beide Parteien sichern sich gegenseitig mit Ansprüchen auf die Leistung, das Entgelt, die Gewährleistung und mehr ab.
Für Unternehmen bieten Werkverträge die Möglichkeit, einzelne Aufgaben oder sogar ganze Aufgabenbereiche aus dem eigenen Betrieb an ein anderes Unternehmen oder auf eine Einzelperson in selbstständiger Tätigkeit zu übertragen. Dies ermöglicht dem Auftraggeber, Kosten zu sparen, Personal flexibler einzusetzen und dementsprechend einfacher auf das Geschehen am Markt zu reagieren. Gerade im Hinblick auf freie Mitarbeiter, sprich, die Beauftragung von Freelancern, hat der Werkvertrag stark an Bedeutung gewonnen.
Werkverträge bieten Unternehmen vielfältige, wirtschaftliche Anwendungsbereiche. Diese umfassen das Handwerk ebenso, wie die Bereiche Immobilien, Marketing, Software und mehr. So werden Werkverträge häufig genutzt, um Gebäude zu renovieren. Auch werden Werkverträge im Rahmen der Entwicklung neuer Softwarelösungen durch beauftragte IT-Unternehmen eingesetzt.
Eine der Besonderheiten der Werkverträge in diesem Bereich ist die Flexibilität ihres Umfanges. Für eine Softwarelösung kann z.B. ein großes Unternehmen oder ein einzelner Freelancer beauftragt werden. Je nach angestrebtem Ergebnis ergeben sich so Vorteile, die von höherer Arbeitsqualität und Kompetenz bis hin zu deutlichen Kostenersparnissen reichen.
Das Werk im Werkvertrag
Ein Werkvertrag zielt darauf ab, dass ein Auftragnehmer ein Werk für einen Auftraggeber erstellt. Der Auftraggeber legt fest, wie das Werk im Detail aussehen soll und wann es in welcher Form zur Abnahme bereitstehen soll. Im zweiten Schritt führt der Auftragnehmer den Auftrag aus und erhält bei Erfolg den geschuldeten Werklohn. Soweit wurde der Werkvertrag bereits definiert.
Nun stellt sich jedoch bei genauer Betrachtung die Frage, was das Werk eigentlich ist, das erschaffen werden soll. Nach § 631 Abs. 2 BGB ist das Werk per Definition die Herstellung einer Sache. Es kann aber auch in der Veränderung einer Sache bestehen. Hierfür gibt es einige einfache Beispiele. Wird eine Webseite erstellt, handelt es sich um die Herstellung einer Sache. Wird dagegen ein Haus renoviert, ist dies die Veränderung einer Sache.
Darüber hinaus definiert der § 631 Abs. 2 BGB auch einen Erfolg, der durch eine Arbeit oder eine Dienstleistung herbeigeführt wird, als ein Werk. Wenn zum Beispiel ein Gutachten erstellt wird, wurde der Erfolg durch eine Arbeit herbeigeführt. Auch das ist ein Werk.
In jedem dieser Fälle ist das Werk erfolgsbezogen. Es reicht nicht, wenn ein Unternehmer als Auftragnehmer zwar mit der Auftragsausführung beginnt, diese jedoch nicht zu Ende führt. Dann liegt kein Erfolg vor.
Handelt es sich bei dem zu erstellenden Werk lediglich um das Erbringen einer Arbeitsleistung, dann kommt hier nicht der Werkvertrag, sondern ein Dienstvertrag zum Einsatz. Dieser ist nicht erfolgsbezogen. Wird also z.B. ein Hausbau vereinbart und die Arbeitszeit entlohnt, dann wird kein Erfolg geschuldet, sondern lediglich die Arbeitsleistung. Wird hingegen die Fertigstellung eines Hauses zu einem bestimmten Termin verlangt, unabhängig davon, wie lange wirklich am Bau gearbeitet wurde, dann handelt es sich um einen Werkvertrag.
Mängel und der Rücktritt vom Werkvertrag
Erstellt der Auftragnehmer das Werk innerhalb der vertraglich festgelegten Frist, dann schuldet ihm der Auftraggeber die Werkabnahme. Dies ergibt sich aus § 640 BGB. Die Abnahme ist jedoch ausgeschlossen, wenn dies die Beschaffenheit des Werkes verhindert.
Wann ist die Abnahme eines Werkes verhindert?
- Eine Abnahme des Werkes ist immer dann verhindert oder darf dann abgelehnt werden, wenn ein wesentlicher Mangel vorliegt.
- Das Rücktrittsrecht folgt den gesetzlichen Gewährleistungsrechten.
- Wenn der vorliegende Mangel den Wert des Werkes erheblich mindert. Alternativ muss der Mangel die Tauglichkeit des Werkes für dessen vorgesehene Verwendung erheblich beeinträchtigen.
- Im Gegenzug schließt der § 323 BGB einen Rücktritt vom vorliegenden Werkvertrag ausdrücklich aus, wenn der Mangel nicht wesentlich ist. Das heißt, der Auftragnehmer hat die Leistung nicht vertragsgemäß erbracht, doch die Pflichtverletzung ist für sich betrachtet nur unerheblicher Natur.
Wann ist ein Mangel wesentlich bzw. erheblich?
Gerade bei der Erstellung größerer Werke, kommen oftmals Sachmängel zustande die für sich betrachtet nicht erheblich sind. Wenn zum Beispiel der Putz an einem Haus nicht an wirklich jedem Stück der Fassade vollständig ist, ist das noch kein erheblicher Mangel.
Wenn sich jedoch unerhebliche Mängel häufen, kann letzten Endes in der Gesamtbetrachtung ein erheblicher Mangel zustande kommen. Darauf basierend, betrachten wir nun die Erheblichkeit von Mängeln.
Nach Fertigstellung eines Werkes, muss sich dieses per Definition grundsätzlich für eine typische Verwendung eignen. Darüber hinaus muss es der spezifischen und vertraglich festgehaltenen Beschreibung entsprechen. Das heißt im Falle des Baus eines Hauses, dass die Beschreibung keinen Hinweis darauf enthalten muss, dass sich das Haus letztendlich zum Bewohnen eignen muss. Dies ergibt sich schlichtweg aus der Tatsache, dass ein Haus grundsätzlich bewohnbar sein muss. Ist dann vielleicht das Dach undicht, liegt ein klarer Mangel vor. Je nach Undichtigkeit ist der Mangel unerheblich oder erheblich. In jedem Fall kann der Auftraggeber eine Nachbesserung verlangen und im Extremfall vom Vertrag zurücktreten.
Ein weiteres Beispiel: Ein Büro gibt eine Softwarelösung für die eigene Datenbank in Auftrag und der Auftragnehmer erfüllt im Rahmen der Ausführung die vertraglich definierten Vorgaben nicht, kann ein Mangel vorliegen. Wurde die Vorgabe so definiert, dass die Daten sich mit bestimmten Suchanfragen finden lassen und die Suchanfragen jedoch erfolglos bleiben, liegt ein erheblicher Mangel vor. Wenn eine weitere Definition beinhaltet, dass Suchanfragen z.B. innerhalb von 5 Sekunden ein Ergebnis erbringen müssen und es dauert jedoch 8 Sekunden, ist der Mangel nicht erheblich.
Bei Betrachtung der Mängel kann von mehreren Faustregeln ausgegangen werden. Wenn die Kosten für die Beseitigung der Mängel 10% des Werklohns überschreiten, sind sie erheblich. Ist der technische oder zeitliche Aufwand zu groß, oder ist die Ästhetik zu stark beeinträchtigt, dann liegt ein erheblicher Mangel vor. Im Einzelfall müssen dies beide Vertragsparteien unter Berücksichtigung ihrer Interessen abwägen.
Die Folgen des Rücktritts und das Recht auf Minderung
Der Rücktritt muss gegenüber der anderen Vertragspartei ausdrücklich erklärt werden. Der Auftragnehmer hat in diesem Fall das Recht, die Rückgabe des Materials zu verlangen. Ist dies nicht möglich, kann er Gebrauch von seinem Recht auf Wertersatz machen.
Oft kommt es zu Streitigkeiten vor Gericht darüber, ob der Mangel erheblicher Natur ist oder nicht. Daher kann es angeraten sein, auf den Rücktritt zu verzichten und stattdessen das Recht auf Minderung auszuüben. Dies erlaubt dem Auftraggeber, den Werklohn gemäß den Mängeln und der Kosten für deren Beseitigung zu mindern. Es ist jedoch wichtig, zu verstehen, dass sich das Recht auf Rücktritt und das Recht auf Minderung gegenseitig ausschließen. Daher muss vor der Ausübung eines der beiden Rechte abgewogen werden, welche Vorgehensweise das beste Ergebnis bringt.
Der Widerruf eines Werkvertrages
Regeln und Ausnahmen
Bei der Schließung eines Werkvertrages zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer, ergeben sich weitere Besonderheiten. Unter anderem ist dies das Widerrufsrecht. Dieses kommt immer dann zu tragen, wenn der Werkvertrag über Fernkommunikationsmittel, darunter E-Mail, Telefon, Fax, Brief oder außerhalb der Geschäftsräume abgeschlossen wurde. In einem solchen Fall hat der Verbraucher das Recht, den Vertrag zu widerrufen. Hierfür besteht eine gesetzliche Frist von 14 Tagen.
Diese gesetzliche 14-tägige Frist besteht jedoch nur dann, wenn der Unternehmer den Verbraucher vor Abschluss des Vertrages darüber belehrt. Geschieht dies nicht, hat der Verbraucher das Recht, den Vertrag innerhalb von 12 Monaten zu widerrufen. Es empfiehlt sich daher für Unternehmer, die Belehrung über das Widerrufsrecht in die AGB aufzunehmen.
Abweichend davon ist der sogenannte Verbraucher-Bauvertrag geregelt. Bei diesem kommt es nicht darauf an, mit welchen Kommunikationsmitteln er geschlossen wurde. Er kann jederzeit seitens des Verbrauchers fristlos gekündigt werden.
Kommt die gesetzliche Widerrufsfrist von 14 Tagen zu tragen, stellt sich die Frage: Was geschieht, wenn der Unternehmer vor Ablauf der Frist mit den Arbeiten beginnt und der Verbraucher nach Beginn der Arbeit den Werkvertrag widerruft? Hier ist klar geregelt, dass der Verbraucher nach erfolgter Belehrung über das Widerrufsrecht, den Werkvertrag widerrufen darf, auch wenn der Unternehmer bereits mit den Arbeiten begonnen hat.
Erbrachte Leistung
Hinsichtlich der Leistung, die bereits erbracht wurde, kann der Unternehmer eine Vergütung verlangen. Hierfür muss dieser jedoch vor Ende der Widerrufsfrist und vor dem Beginn der Arbeiten eine Bestätigung vom Verbraucher erhalten haben, dass er vor Ablauf der Frist mit den Arbeiten beginnen kann. Fehlt die Bestätigung, kann der Unternehmer keine Vergütung für die bereits erbrachten Leistungen erhalten.
Das heißt für Unternehmer: Besser ein schriftliches Einverständnis darüber geben lassen, dass die Arbeiten noch vor Ende der Widerrufsfrist beginnen können. Nur so kann im Falle einer Widerrufung der Anspruch auf eine Vergütung vor Gericht bewiesen werden.
Es ist wichtig, zu verstehen, dass ohne das Einverständnis und ohne entsprechenden Beweis die erbrachten Leistungen nicht vergütet werden. Darüber hinaus muss der Verbraucher bei einem Widerruf gesetzlich so gestellt werden, als habe es den Vertrag nie gegeben. Dies kann im Einzelfall auch einen Rückbau der erbrachten Arbeiten bedeuten. Auch dieser erfolgt dann zu Lasten des Unternehmers.
Wichtige Regelungen zum Kostenvoranschlag
Vor Abschluss eines Werkvertrages wird für gewöhnlich ein Kostenvoranschlag erstellt. Solange diesbezüglich keine besonderen Vereinbarungen getroffen wurden, wird das Erstellen des Kostenvoranschlages nicht vergütet. Erwartet der Unternehmer jedoch eine Vergütung hierfür, zum Beispiel weil mit dem Erstellen des Kostenvoranschlages ein erheblicher Aufwand verbunden ist, dann muss dies vor Vertragsabschluss mit dem Besteller ausdrücklich vereinbart werden.
Hierbei ist unbedingt zu beachten, dass es nicht ausreicht, wenn eine Regelung in die AGBs aufgenommen wird, die eine Vergütung für Kostenvoranschläge vorsieht. Stattdessen muss in jedem Einzelfall der Kostenübernahme zugestimmt werden.
Wird vereinbart, dass der Besteller die Kosten für den Kostenvoranschlag übernimmt, ergibt sich ein neues Problem. Was geschieht, wenn die tatsächlich anfallenden Kosten für die Erstellung des Kostenvoranschlages den vereinbarten Betrag überschreiten?
Als erstes muss der Unternehmer den Besteller unverzüglich informieren, sobald eine erhebliche Überschreitung der vorher angesetzten Kosten zu erwarten ist. Dann hat der Besteller das Recht, vom Vertrag zurückzutreten. Macht er von diesem Recht nicht Gebrauch, dann akzeptiert er die höheren Kosten und muss diese entsprechend der Vereinbarung zahlen.
Sollte der Unternehmer es schuldhaft unterlassen, dem Besteller die Überschreitung der zuvor angesetzten Kosten anzuzeigen, kann sich daraus eine Pflicht zum Schadensersatz ergeben. Daher muss hier der Besteller in jedem Fall informiert werden, bevor die höheren Kosten tatsächlich anfallen.
Die Abnahme des erstellten Werkes
Ist das Werk gemäß der Beschreibung im Werkvertrag letzten Endes erfolgreich erstellt, wird es Zeit, dieses durch den Besteller abnehmen zu lassen. Dies ist nach dem einschlägigen Werkvertragsrecht die Voraussetzung für, dass die Vergütung gezahlt wird. Das bedeutet für den Auftragnehmer, keine Abnahme, keine Vergütung. Er ist also zuerst einmal vorleistungspflichtig. Es ist jedoch möglich, nach Vereinbarung mit dem Auftraggeber, Zahlungen vor der Abnahme als sogenannte Abschlagszahlungen zu erhalten.
Vor der Abnahme trägt der Auftragnehmer das Risiko für eine Verschlechterung oder sogar eine Zerstörung des Werkes. Nach der Abnahme geht dieses Risiko auf den Auftraggeber über. Der Auftraggeber muss hingegen darauf achten, dass er nach Abnahme des Werkes dieses als vertragsgemäß erstellt anerkennt. Werden dann nach der Abnahme Mängel oder gar ein Mangelfolgeschaden aus dem Werkvertrag festgestellt, ist es die Pflicht des Auftraggebers, diese zu beweisen.
Nach erfolgreicher Werkserstellung des Auftragnehmers, hat dieser das Recht, den Auftraggeber zur Abnahme aufzufordern. Dafür kann er eine angemessene Frist setzen. Sollte der Auftraggeber das Werk innerhalb dieser Frist nicht abnehmen bzw. äußert er sich nicht zu dem Werk, dann wird die Abnahme fingiert. Dies bedeutet, dass die Abnahme rechtlich gesehen ordnungsgemäß erfolgt ist.
Wenn es zur Verweigerung der Abnahme kommt
Liegt ein wesentlicher Mangel vor, hat der Besteller das Recht, die Abnahme zu verweigern. Ein wesentlicher Mangel ist immer dann gegeben, wenn die Tauglichkeit des Werkes zum vorgesehenen Gebrauch durch den Besteller beeinträchtigt ist.
Unwesentliche Mängel erlauben nicht das Verweigern der Abnahme. Sie erlauben es jedoch dem Besteller, eine Nachbesserung zu verlangen. Ein Mangel ist unwesentlich, wenn das Werk überwiegend vertragsmäßig erstellt wurde und es dem Besteller zuzumuten ist, es abzunehmen.
Wichtige Voraussetzungen
Werklohn & Abschlagszahlungen
Die Fälligkeit des Werklohns
Der Werklohn, also die Vergütung für das erstellte Werk, kann erst eingefordert werden, wenn er fällig ist. Dies ist in der Regel mit der Abnahme des Werkes durch den Auftraggeber der Fall. Davon abweichend sind Vertragsverhältnisse zu handhaben, bei denen z.B. ein Subunternehmer von einem Bauträger oder Generalunternehmer mit der Erstellung eines Werkes beauftragt wurde. Dann gilt § 641 Abs. 2 BGB, der festlegt, dass der Werklohn gezahlt werden muss, wenn
- der Bauträger bzw. der Generalunternehmer eine Vergütung vom Auftraggeber erhalten hat
- die Abnahme erfolgt ist
- der Subunternehmer eine Frist zur Abnahme gesetzt hat und diese erfolglos ohne Auskunft abgelaufen ist
Davon abweichend ist der Fall geregelt, wenn der Bauträger bzw. der Generalunternehmer eine Sicherheitsleistung im Hinblick auf mögliche Mängel geleistet hat. In diesem Fall ist die Fälligkeit des Werklohns aus § 641 Abs. 2 BGB nur gegeben, wenn der Subunternehmer eine eigene Sicherheitsleistung erbracht hat.
Die Leistung von Abschlagszahlungen
Grundsätzlich ist der Auftragnehmer vorleistungspflichtig. Das heißt, er muss das Werk erstellen und erhält sein Entgelt erst nach Abnahme des Werkes durch den Auftraggeber. Es ist jedoch nicht unüblich, vor allem bei größeren und langwierigen Projekten, dass der Auftraggeber Abschlagszahlungen leistet.
Wie hoch die Zahlungen ausfallen, richtet sich nach dem Wert der erbrachten und der geschuldeten Leistung. Dabei dient die vereinbarte Vergütung inklusive der Mehrwertsteuer als die Basis für die Berechnung.
- Wurde für den Werklohn ein Pauschalpreis vereinbart, dann ist ein Anteil an der gesamten Vergütung zu zahlen. Dieser wird aus dem Wert der tatsächlich erbrachten Leistung gegenüber dem Gesamtwert berechnet.
- Liegt ein wesentlicher Mangel vor, kann die Abschlagszahlung nicht verweigert werden. Dies liegt daran, dass die Erstellung des Werkes noch nicht abgeschlossen ist und die Mängel im Rahmen der weiteren Bearbeitung behoben werden können. Der Auftraggeber hat jedoch das Recht, das Doppelte der voraussichtlichen Kosten für die Beseitigung der Mängel einzubehalten. Das wird als Druckzuschlag bezeichnet.
- Wird ein Bauwerk für einen Verbraucher errichtet oder umgebaut, gelten Sonderregeln für den Abschlag. Demnach darf der Unternehmer als Auftragnehmer nur maximal 90% der gesamten Vergütung als Abschlag verlangen. Darüber hinaus muss der Unternehmer mit dem Erhalt der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheitsleistung erbringen. Diese hat eine Höhe von mindestens 5% des gesamten Werklohns und dient dazu, den vertraglich geregelten Zeitpunkt der Fertigstellung des Werkes abzusichern.
Weitere Sonderregeln betreffen die AGBs des Unternehmers. So kann der Anspruch auf Abschlagszahlungen nicht durch den Auftraggeber in den AGBs ausgeschlossen oder in ihrer Höhe eingeschränkt werden. Ebenfalls können keine höheren Abschlagszahlungen als die im Gesetz vorgesehenen verlangt werden.
Mängel
Ansprüche bei Mängeln
Ein Werk kann bei seiner Fertigstellung mit zweierlei Mängeln behaftet sein. Nach §§ 633 Abs. 2 und 3 BGB kann es sich hierbei sowohl um einen Sach- als auch um einen Rechtsmangel handeln.
Ein Sachmangel ist immer dann gegeben, wenn das Werk nicht die Beschaffenheit aufweist, die zwischen dem Auftraggeber und Auftragnehmer vertraglich vereinbart wurde. Welche Regelung greift aber, wenn beide Parteien die Beschaffenheit nicht zuvor ausdrücklich im Vertrag festgelegt haben? Dann liegt ein Sachmangel vor, wenn:
- das Werk nicht für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung geeignet ist
- es nicht für die gewöhnliche Verwendung genutzt werden kann
- es in seiner Beschaffenheit von anderen Werken der gleichen Art abweicht
- die hergestellte Menge des Werkes zu gering ist
- ein anderes Werk als das vorgesehene Werk erstellt wurde
Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn ein Dritter ein Recht gegenüber dem erstellten Werk geltend machen kann und dieses Recht nicht mit dem Werkvertrag auf den Auftraggeber übergegangen ist. Typische Fälle für Rechtsmängel sind die Verletzung gewerblicher Schutzrechte Dritter. Das heißt, wenn zum Beispiel eine Software erstellt wurde, die ein geltendes Patent verletzt.
Rechte bei Mängeln
Das Recht auf Beseitigung der Mängel
Das erste Recht das der Auftraggeber im Falle eines Mangels hat, ist das Recht auf Nacherfüllung. Sprich, er zeigt den Mangel an und der Auftragnehmer muss für Abhilfe sorgen. Wie die Abhilfe aussieht, ist im Wesentlichen dem Auftragnehmer überlassen. Er kann sich dafür entscheiden, den Mangel direkt zu beheben, oder er kann das Werk komplett neu erstellen.
Um die Nacherfüllung rechtswirksam zu verlangen, muss der Auftraggeber den Auftragnehmer ausdrücklich zur Beseitigung des vorliegenden Mangels auffordern. Dies setzt voraus, dass der Mangel genau beschrieben wird. Jedoch ist es nicht notwendig, die Ursache des Mangels anzugeben, oder den Mangel zu beweisen.
Im Hinblick auf die Einforderung von Nacherfüllung sollte der Auftraggeber drei Fristen setzen. Die erste Frist gilt für die Erklärung der Bereitschaft, den Mangel zu beseitigen. Die zweite Frist ist die Erklärung, dass die Arbeiten zur Beseitigung des Mangels begonnen haben. Die dritte Frist ist für den Abschluss der der Beseitigung des Mangels.
Um sich für einen eventuellen Gerichtsprozess abzusichern, empfiehlt es sich, die Aufforderung zur Mängelbeseitigung inklusive der gesetzten Fristen schriftlich vorzunehmen. Für die Kosten, die bei der Mängelbeseitigung entstehen, gilt, dass diese vom Auftragnehmer zu tragen sind. Das schließt alle Materialien, Arbeiten und Transporte mit ein.
Der Auftragnehmer kann im Einzelfall die Nacherfüllung verweigern. Dies ist immer dann möglich, wenn mit der Nacherfüllung unverhältnismäßig hohe Kosten verbunden sind. Dies ergibt sich aus § 635 Abs. 3 BGB. In einem solchen Fall ist es dem Auftraggeber gestattet, die Vergütung entsprechend zu mindern. Liegen die entsprechenden Voraussetzungen vor, kann sogar Schadensersatz verlangt werden.
Das Recht, Nacherfüllung zu verlangen, kann auch ausgeschlossen werden. Dies ist immer dann der Fall, wenn der Auftraggeber ein mangelhaftes Werk abgenommen hat und sich dabei den Mangel bzw. dessen Beseitigung nicht vorbehalten hat.
Das Recht auf Selbst- bzw. Ersatzvornahme
Verlangt der Auftraggeber die Nacherfüllung und kommt der Auftragnehmer dem Verlangen nicht nach, erhält der Auftraggeber das Recht auf Selbst- bzw. Ersatzvornahme. Das heißt, er kann den Mangel entweder selbst beseitigen, wobei es sich um die Selbstvornahme im Werkvertrag handelt, oder er kann einen anderen Auftragnehmer damit beauftragen die Beseitigung vorzunehmen – das ist die Ersatzvornahme.
Die Selbst- und die Ersatzvornahme sind jedoch erst dann statthaft, wenn der Auftraggeber dem Auftragnehmer eine angemessene Frist für die Behebung der Mängel gesetzt hat und der Auftragnehmer diese Frist hat verstreichen lassen. Es gibt hierfür aber auch Ausnahmen. So muss der Auftraggeber keine Frist setzen, wenn:
- der Auftragnehmer die Mängelbeseitigung ernsthaft und endgültig verweigert hat
- sich die Mängelbeseitigung verzögert und der Besteller aufgrund der Verzögerung kein Interesse an der Leistung mehr hat
- besondere Umstände eine sofortige Selbstvorlage verlangen
- ein bereits vorgenommener Versuch der Nacherfüllung fehlgeschlagen ist
Lässt der Auftragnehmer eine ihm gesetzte Frist für die Nacherfüllung erfolglos verstreichen, kann der Auftraggeber die Selbst- bzw. Ersatzvornahme einleiten. Dafür kann er von dem ursprünglichen Auftragnehmer einen Vorschuss verlangen. Auch hat er das Recht, die Aufwendungen für die Selbst- bzw. Ersatzvornahme dem ursprünglichen Auftragnehmer in Rechnung zu stellen.
Davon abweichend ist es nicht möglich, dem ursprünglichen Auftragnehmer die Aufwendungen in Rechnung zu stellen, wenn dieser die Nacherfüllung aufgrund der unverhältnismäßig hohen Kosten zu Recht verweigert hat.
Das Recht auf Rücktritt bzw. Minderung
Der Auftraggeber kann sich gegen eine Nacherfüllung entscheiden. Dann hat er das Recht auf einen Rücktritt vom Vertrag bzw. auf eine Minderung der Vergütung. In beiden Fällen muss er jedoch dem Auftragnehmer zuerst eine Möglichkeit zur Nacherfüllung geben und dafür eine entsprechende Frist setzen.
Ist die Frist erfolglos verstrichen, kann er seinen Rücktritt vom Vertrag erklären. Der Rücktritt setzt voraus, dass ein erheblicher Mangel vorliegt. Ebenfalls ist der Rücktritt ausgeschlossen, wenn der Auftraggeber selbst den Mangel vollständig oder überwiegend verschuldet hat. Alternativ kann auf den Rücktritt verzichtet werden und eine Minderung der Vergütung erfolgen.
Das Recht auf Schadensersatz
Verlangt der Auftraggeber eine Beseitigung der Mängel und ist die dafür gesetzte Frist erfolglos verstrichen, dann erhält der Auftraggeber einen Anspruch auf Schadensersatz. Dafür muss jedoch der Auftragnehmer die Mängel in der erbrachten Leistung verschuldet haben. Für das Verschulden reicht z.B. einfache Fahrlässigkeit seitens des Auftragnehmers bereits aus.
Der Schadensersatz richtet sich in seiner Höhe nach dem positiven Interesse. Dies bedeutet, der Auftraggeber muss in eine Position gebracht werden, in der er das Werk vollständig frei von Mängeln erhält. Hierbei sind zwei Arten von Schäden zu ersetzen. Zum einen sind dies Schäden, die am Werk selbst bestehen und zum anderen Schäden, die an anderen Personen bzw. an anderen Sachen entstanden sind.
Möchte der Besteller keinen Schadensersatz und hat der Auftragnehmer den Mangel verschuldet, kann der Auftraggeber einen Ersatz für seine Aufwendungen zur Mängelbeseitigung verlangen.
Die Verjährung der Mängelansprüche
Liegen Ansprüche aus Mängeln vor, dann unterliegen diese Verjährungsfristen. Um diese Geltend zu machen, muss der Auftragnehmer die Mängel innerhalb der jeweilig zutreffenden Frist vornehmen. Im Einzelnen liegen folgende Fristen vor:
- Allgemeine Mängelansprüche aus einem Werkvertrag: Zwei Jahre, wobei die Frist mit der Abnahme des Werkes beginnt
- Für Bauprojekte, inklusive der Erstellung von Bauwerken, sowie Leistungen zur Planung und Überwachung: 5 Jahre ab Abnahme des Werkes
- Unkörperliche Werke: 3 Jahre ab Abnahme des Werkes
Verschweigt der Auftragnehmer einen vorliegenden Mangel arglistig, gilt eine Frist von 3 Jahren. Diese Frist beginnt jedoch erst mit dem Ende des Jahres, in welchem die Ansprüche aus dem Mangel entstanden sind und in welchem der Auftraggeber vom Vorliegen des Mangels erfahren hat.
Liegt eine Frist von 5 Jahren im Rahmen der Errichtung, Planung oder Überwachung eines Bauwerkes vor, dann tritt die Verjährung für das arglistige Verschweigen eines Mangels erst nach den 5 Jahren ein.
Abweichend vom Gesetz kann eine Verjährung auch durch eine individuelle Vereinbarung begrenzt werden. Das gilt jedoch nicht, wenn das Vorliegen eines Mangels arglistig verschwiegen wurde. Ebenfalls gilt es nicht, wenn der Auftragnehmer eine Garantie für die Beschaffenheit abgegeben hat. Die Verjährung müssen beide Vertragsparteien ausdrücklich vereinbaren. Regelungen in den AGBs reichen dafür nicht aus.
Arglist liegt immer dann vor, wenn eine bewusste Täuschung bzw. ein Verstoß gegen Treu und Glauben gegeben ist. Das bedeutet im Falle des arglistigen Verschweigens eines Mangels, dass der Auftragnehmer von dem Mangel gewusst hat. Er hat jedoch das Vorliegen des Mangels gegenüber dem Auftraggeber verschwiegen, um damit eine erfolgreiche Abnahme des Werkes zu erreichen.
Konflikte aus Werkverträgen
Die Lösung von Konflikten
Es ist normal, dass sich aus Verträgen und dementsprechend auch aus Werkverträgen Konflikte ergeben. Der Weg zum Gericht ist dabei oftmals mit einem Risiko und vor allem auch mit deutlichen Kosten und einem ebenso deutlichen Zeitaufwand verbunden. Daher bieten sich oftmals ADRs (Alternative Dispute Resolutions) an. Diese können in einem viel kürzeren Zeitrahmen ein akzeptables Ergebnis mit geringeren Kosten erbringen. Daher wird im Wirtschaftsverkehr häufig auf diese zurückgegriffen. Im Einzelnen sehen sie folgendermaßen aus:
- Die Nutzung einer Wirtschaftsmediation, um eine gültige Regelung zu verhandeln
- Der Gang zu einem Schiedsgericht, um ein bindendes Urteil zu erhalten
- Die Erstellung eines Schiedsgutachtens, um die Basis einer verhandelten Lösung zu bilden
Oftmals enthalten Werkverträge bei größeren Projekten auch schon bei Vertragsschluss eine Klausel zur Nutzung von Mediation oder eines Schiedsgerichtes. Damit wird die Rechtssicherheit von Anfang an erhöht.
Baurecht - Vorschriften und Regelungen
Spezialregelungen für Bauverträge
Die Vorschriften für Bauverträge
Die Regelungen für Bauverträge ergeben sich aus den §§ 650a – 650h BGB. Sie regeln Aspekte, die sich auf die Besonderheit von Bauvorhaben beziehen. Dazu gehören die Herstellung und Wiederherstellung von Bauwerken. Auch umfassen sie die Beseitigung von Bauwerken bzw. deren Umbau. Auch eingeschlossen sind die Außenanlagen und die Teile, die zu den Bauwerken gehören.
Die Instandhaltung von Bauwerken wird hier ebenfalls erfasst. Doch dafür muss zunächst eine Voraussetzung erfüllt sein: Das erstellte Werk muss entweder der Konstruktion eines Bauwerkes dienen oder aber für dessen Bestand bzw. dessen Gebrauch, wie er vorgesehen ist, notwendig sein.
Die besonderen Regelungen umfassen dann:
- Ein eigenes Anordnungsrecht seitens des Bestellers
- Die Abnahme mit einer gemeinsamen Feststellung des Zustandes
- Eine Schlussrechnung, die geprüft werden kann
- Die besondere Schriftform im Falle einer Kündigung
- Die Bauhandwerkersicherung
Das eigene Anordnungsrecht seitens des Bestellers
Für einen Bauwerkvertrag erhält der Auftraggeber ein besonderes Anordnungsrecht, welches der § 650b BGB regelt. Damit kann der Auftraggeber zusätzliche Leistungen anordnen, die nicht im ursprünglichen Werkvertrag festgelegt wurden. Diese zusätzlichen Leistungen kann sich der Auftragnehmer vergüten lassen.
Mit seinem Anordnungsrecht kann der Auftraggeber des Bauwerkes das folgende verlangen:
- eine Änderung des in der Beschreibung festgelegten Erfolges des Bauwerkes. Dies ist immer dann von Bedeutung, wenn bei der ursprünglichen Planung bestimmte Aspekte unberücksichtigt blieben, die sich dann in der Ausführung zeigen.
- eine Änderung des Planes oder Werkes, welche für den Erfolg des Werkes notwendig ist. Dies ergibt sich immer dann, wenn die Beschreibung der Leistung nicht vollständig war oder sich die Rechtslage geändert hat.
Das Anordnungsrecht gilt nicht unbeschränkt. Der Auftragnehmer muss den Änderungen nur nachkommen, wenn dies für ihn zumutbar ist. Hier kann es oft vorkommen, dass verhandelt werden muss, um eine Einigung zu erreichen. Das schließt nicht nur die Änderung der Arbeiten, sondern auch der damit einhergehenden Vergütung mit ein.
Hat der Auftraggeber Änderungswünsche, zeigt er diese dem Auftragnehmer an. Der Auftragnehmer kann dann das ursprüngliche Angebot überarbeiten und dafür einen veränderten Aufwand mit entsprechenden Kosten für Zeit, das damit verbundene Risiko, für die Geschäftsführung und den erstrebten Gewinn in Rechnung stellen. Alternativ kann er aber auch mit der ursprünglichen Kalkulation weiter rechnen, was sich aus $ 650c Abs. 2 BGB ergibt.
Sollte eine Einigung zwischen beiden Parteien hinsichtlich der nachträglich eingeforderten zusätzlichen Leistung nicht möglich sein, haben diese mehrere Möglichkeiten, darauf zu reagieren. Der erste Weg führt zum Gericht, welches in einem Eilverfahren eine einstweilige Verfügung erlassen kann, um den Streit vorläufig beizulegen. Alternativ kann der Auftraggeber die Änderung in Textform anordnen. Wenn es zu keiner Einigung innerhalb von 30 Tagen ab der Anordnung der Änderung kommt, dann muss der Auftragnehmer dem Begehren Folge leisten, soweit dies zumutbar ist.
Die Abnahme mit einer gemeinsamen Feststellung des Zustandes
Verweigert der Auftraggeber die Abnahme des Werkes, sieht das Gesetz im Bauvertrag eine gemeinsame Zustandsfeststellung vor. Diese kann das Bauunternehmen zur Einsicht verlangen. Im Rahmen dieser Zustandsfeststellung wird eine Dokumentation über den Zustand erstellt, die dann in einem möglichen Prozess vor Gericht zur Sachaufklärung genutzt wird.
Fordert der Bauunternehmer den Auftraggeber zu einer gemeinsamen Zustandsfeststellung, muss dieser der Aufforderung Folge leisten. Geschieht das nicht, kann der Bauunternehmer einseitig die Zustandsfeststellung durchführen.
Die prüffähige Schlussrechnung
Während mit der Werkvertragsrechnung und erfolgreicher Abnahme grundsätzlich der Werklohn fällig ist, gibt es auch hier eine Abweichung im Bauvertrag. Die Fälligkeit beginnt hier erst, wenn der Bauunternehmer eine Schlussrechnung übergeben hat, die sich prüfen lässt. Das heißt konkret, dass die Einzelposten darin aufgeführt und für den Auftraggeber nachvollziehbar sind.
Die Kündigung in Schriftform
Wird für den Bauvertrag eine Kündigung erklärt, so muss dies schriftlich erfolgen. Damit wird der erhöhten Wichtigkeit und vor allem dem höheren Aufwand bei der Erstellung eines Bauwerkes Rechnung getragen.
Die Bauhandwerkersicherung
Nach dem § 650f BGB kann der Bauunternehmer eine Bauhandwerkersicherung verlangen. Das bedeutet, dass der Auftraggeber in diesem Fall eine Sicherheit für die zu erbringende Arbeit leisten muss.
Die Sicherheitsleistung ist ein eigenständiger Anspruch für den Auftragnehmer als Unternehmen und kann als solcher eingeklagt werden. Die Höhe der Sicherheit darf den Anspruch aus dem Werklohn nicht überschreiten.
Für die Bauhandwerkersicherung besteht der Anspruch auch dann noch, wenn bereits die Abnahme des Werkes erfolgt ist. Auch wenn Mängelrechte durch den Auftraggeber geltend gemacht werden, kann der Unternehmer Sicherheit von diesem verlangen.
Die Höhe der Sicherheit kann der Höhe der noch nicht gezahlten Vergütung entsprechen. Hinzu kommen Zusatzaufträge, die noch nicht bezahlt wurden. Auch sind sich daraus ergebende Nebenforderungen eingeschlossen, die bis zu 10% des Vergütungsanspruches entsprechen können.
Für die Übergabe der Sicherheit muss eine angemessene Frist gesetzt werden. Leistet der Auftraggeber die Sicherheit nicht innerhalb dieser Frist, dann ist es dem Bauunternehmer gestattet, seinerseits die Leistung zu verweigern. Auch darf er den Vertrag kündigen.
Im Falle einer Kündigung hat der Bauunternehmer Anspruch auf die Vergütung in der Höhe, in der sie vereinbart wurde. Davon werden jedoch seine Aufwandsersparnisse abgezogen, weil er den Vertrag gekündigt hat. Dazu gehört auch, was er durch eine anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft verdient hat. Selbst wenn er es böswillig unterlässt, seine Arbeitskraft anderweitig einzusetzen, muss er sich den geschätzten Verdienst darauf anrechnen lassen. Hinzu kommt die gesetzliche Vermutung, dass von der nicht erbrachten Werkleistung dem Unternehmer 5% zustehen.
Nach § 650e BGB ist es möglich, eine Sicherungshypothek als Absicherung für den Bauunternehmer zu bestellen. Die Hypothek ist auf die Höhe der Forderung beschränkt und kann auch so im Grundbuch eingetragen werden.
Verbraucherbauvertrag
Vorschriften & Regelungen
Die Regelungen für Verbraucherbauverträge lassen sich in den §§ 650i bis 650n des BGB finden. Als Voraussetzung für ihre Gültigkeit muss der Besteller des Bauwerkes bzw. der Außenanlage ein Verbraucher sein. Das Bauwerk muss darüber hinaus aus dem Neubau eines Gebäudes oder einem erheblichen Umbau bestehen. Auch muss das Bauwerk aus einer Hand erbracht werden. Das heißt, dass ein Generalunternehmer beauftragt wird oder ein Unternehmer als Generalübernehmer auftritt.
Ein Verbraucher wiederum ist jede natürliche Person, die das Werk zu privaten Zwecken bestellt. Sprich, das Bauwerk wird nicht zum Zwecke einer beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit erbracht. Für den Verbraucherbauvertrag gelten folgende Vorschriften:
- Der Abschluss des Vertrages erfolgt in Textform, zum Beispiel als PDF, Fax oder E-Mail.
- Der Verbraucher muss eine Baubeschreibung in Textform erhalten.
- Es muss ein Termin für die Fertigstellung festgelegt sein.
- Noch vor dem Abschluss des Vertrages muss der Verbraucher über sein Widerrufsrecht von 14 Tagen belehrt werden.
- Abschlagszahlungen dürfen 90% der gesamten Vergütung nicht überschreiten.
- Verlangt der Unternehmer eine Abschlagszahlung, dann muss mit der ersten Zahlung eine Sicherheit geleistet werden. Diese dient der Sicherstellung, dass das Werk ohne wesentliche Mängel fertiggestellt wird. Die Sicherheitszahlung muss 5% der vereinbarten Vergütung betragen. Wurde keine Gesamtvergütung festgelegt, weil zum Beispiel ein Stundenlohn gezahlt wurde, dann wird sie geschätzt. Für den Unternehmer besteht die Möglichkeit, die 5% Sicherheitsleistung von der Abschlagszahlung als Einbehalt zu erbringen oder aber eine Bürgschaft zu bestellen.
- Der Verbraucher muss die relevanten Planungs- und Bauunterlagen erhalten, um Nachweise bei Behörden und Banken führen zu können, dass das Bauvorhaben einschlägigen Gesetzen und Vorschriften entspricht.
Schließt der Verbraucher als Auftraggeber hingegen Verträge mit mehreren Unternehmen über einzelne Werke des gesamten Projektes ab, dann gelten die Bestimmungen aus dem allgemeinen Werkvertragsrecht.
Besondere Vorschriften für Architektenverträge, Ingenieurverträge und Bauträgerverträge
Sogenannte Architekten- und Ingenieurverträge sind in den §§ 650p bis 650t des BGB geregelt. Die Vorschriften für Bauträgerverträge lassen sich in den § 650u bis 650v des BGB finden.
Ein Architekten- oder Ingenieurvertrag umfasst die Leistung, ein Bauwerk zu planen und die Planung entsprechend auszuführen. Dafür werden zwischen dem Auftraggeber und Auftragnehmer bestimmte Planungs- und Überwachungsziele festgelegt. Das lässt erkennen, dass das Ziel hier mehrere verschiedene Pflichten umfasst, die den Planungserfolg ebenso einschließen, wie die Überwachung und eigentliche Fertigstellung des Bauwerkes.
Für einen Bauträgervertrag wiederum gilt, dass dieser eine Verpflichtung enthält, ein Grundstück zu verkaufen und dieses nach der Vereinbarung auch zu bebauen. Das Bauwerk kann auch den Umbau eines bereits bestehenden Gebäudes umfassen. Das heißt, hier liegt ein kombinierter Vertrag mit mehreren Pflichten vor.
Fazit
Rechtliche Aspekte der Werkverträge
- Ein Werkvertrag zielt darauf ab, ein bestimmtes Werk zu erbringen. Geschuldet wird also der Erfolg des Werkes, nicht die bloße Arbeit an einem Projekt. Das Werk selbst kann körperlich sein, wie die Errichtung eines Bauwerkes, oder unkörperlich, wie das Erstellen einer Webseite.
- Ist das Werk erstellt, muss es vom Auftraggeber abgenommen werden. Dieser kann die Abnahme verweigern, wenn ein erheblicher Mangel vorliegt. Liegen mehrere, an sich unerhebliche, Mängel, vor, können diese in ihrer Gesamtheit ebenfalls einen erheblichen Mangel darstellen und damit die Weigerung einer Abnahme begründen.
- Hat der Besteller die Abnahme des Werkes verweigert, kann er vom Vertrag zurücktreten. Er kann auch Nacherfüllung verlangen oder den vereinbarten Werklohn mindern.
- Wird ein Werkvertrag mit Fernkommunikationsmitteln mit einem Verbraucher geschlossen, muss dieser zu seinem Widerrufsrecht von 14 Tagen belehrt werden. Werden die Arbeiten gemäß des Vertrages vor Ablauf dieser 14 Tage begonnen, sollte eine schriftliche Zustimmung des Auftraggebers dafür eingeholt werden.
- Für den Kostenvoranschlag gilt, dass dieser grundsätzlich unentgeltlich ist. Davon kann jedoch in individuellen Vereinbarungen abgewichen werden. Übersteigen die Kosten für den Voranschlag die vereinbarte Höhe, kann der Auftraggeber vom Werk zurücktreten oder aber die höheren Kosten tragen.
- Der Werklohn ist nach erfolgreicher Abnahme fällig. Ist die Abnahme erfolgreich, aber es liegen noch Mängel vor, kann der Auftraggeber eine Summe in doppelter Höhe des Werklohns für die Aufwendungen zur Mängelbeseitigung einbehalten.